朝阳大悦城完成大规模调整

 

 

　　“前期的定位、规划、招商到开业对于一个购物中心来说只是开始。”8月21日，中国商业联合会购物中心专业委员会副主任邢和平表示，项目开业后伴随始终的将是业态的不断调整和升级，未来众多购物中心的调整将持续进行。

 

　　对于中粮旗下的商业地产项目北京朝阳大悦城来说，就刚刚经历了这样一次发展中的阵痛——大面积业态调整。

 

　　实际上，自2010年5月开业之后，朝阳大悦城曾在2011年进行了一次“补充式”调整，将ZARA等大悦城模块品牌引入。而在朝阳大悦城总经理周鹏看来，今年的调整则更为“纯粹”。

 

　　今年3月，朝阳大悦城宣布与其主力店永旺百货分手。“购物中心对于主力店的调整在业内较为罕见。”彼时，有业内人士如此评价。也正因如此，朝阳大悦城此次的业态调整就显得尤为引人关注。

 

　　据周鹏介绍，朝阳大悦城此番调整，包含原永旺百货所在位置在内，总共涉及面积近3万平方米，占其可出租面积的四分之一。而2012年上半年在此情况下，朝阳大悦城整体销售额却同比增长了30%。

 

　　“一般购物中心在运营过程中的调整升级，更换10%~20%的商户是比较正常的，也是不太容易引起外界注意的。”邢和平认为，朝阳大悦城的此次调整，动静的确有些大。

 

　　“在我的印象中，永旺除了JUSCO做得很成功之外，其百货业态并不太好。”一位业内人士分析，朝阳大悦城开业之初引入永旺百货，或许是为了走个捷径，凭借永旺的影响力和固定客群为其带来更多的目标客群，“但当时可能是中粮对于大悦城的定位还不是很清晰，实际运营才发现永旺百货与大悦城的定位并不相符”。

　　
　　对此，周鹏认为，凭借大悦城几年运作下来的经验累积和品牌集合力，为了保证大悦城品牌的可持续发展，“现在我们有能力也必须甩掉（永旺百货）这个拐棍。”

 

　　“从这次的业态调整及招商过程中，可以看出他们自己要什么了，做到了有选择有取舍。” 邢和平如此评价。

 

　　“新的招商工作其实从今年初就开始启动了。”周鹏表示，按照上述思路调整之后，朝阳大悦城的品牌丰富度得以提高，零售品牌从200多个增加到300个，餐饮品牌数量达到80个……整体来讲在本轮升级中，几乎所有的铺位都先实现了带约出租，朝阳大悦城出租率将接近100%。“9月28日重新亮相时的开业率将达到85%，今年圣诞时开业率将进一步升至95%。”周鹏如此预计。

 

　　朝阳大悦城此番大动干戈的效果究竟如何，还有待时间和市场的检验，不过种种迹象表明，其调整仍将持续。周鹏就表示，明年，朝阳大悦城还将对现有的娱乐业态进行调整，提升服务、提升品质，对于它们对租金和销售的贡献率提出更高的要求。

 

　　不过，他提醒，购物中心选择合适的时机做调整也非常重要。时机过早，则有商业潜力未经挖掘的遗憾，过晚，则有错过最佳时机、增大调整难度的风险。一般而言，小的调整可以持续进行。而在正式进行升级前，应对升级的各种方案和利弊进行过精确测量，将风险规避到最小范围。