如何平衡和协调产品与营销？

    老实人做老实事，我们替老实人说句老实话。虽然踏实做产品与营销噱头之间并不存在实质矛盾，但只作表面文章是不值得信任的。相反，踏实做产品不屑那些营销噱头反而是可敬的。当然，任何一个项目的成功，都离不开好的产品和成功的营销推广，这两者的关系如何平衡和协调，才能对消费者有利、促进市场健康发展，这是我们真正关心的。

　　焦点一

　　市场好，营销说什么？

　　最初的房地产推广很简单，只是告诉购房者在什么地方卖房子就行了，不少业内人士告诉记者。而嘉进地产顾问机构副总经理马永林看来，营销解决的是人气问题，如果市场好到不需要考虑销售了，那营销也就没有意义了。曾经担任成都某大型住宅物业销售经理的邓平俊同样表示，几年前，开发商想的如何制造现场的销售氛围，让购房者尽快地下单，推广手法也非常简单。有业内人士表示，市场行情好的时候，营销就是个技术活，能写字、会说话、会操作电脑，就可以满足工作要求。但随着市场的调整、购房者逐渐理性和专业，营销变得愈发重要，过程亦趋向艰难。来自梅花网的市场监测数据显示：自2003年-2007年，每个项目的报纸广告见报率为5.3次，而这一数据在2007年以后上升到6.7。市场好的时候做营销就是信息的传递，反而显示不出开发商的功底，这一观点被许多人认同。

    焦点二

　　产品好，营销怎么玩？

　　多年的资深操盘手杨明真告诉记者，营销不能改变产品，但可以赋予产品在物质意义之外的价值。那些踏踏实实做产品的开发商，在营销上注重平铺直叙的表达方式，不玩花样和噱头，一样能起到好效果。但睿智地产营销顾问机构策划总监崔新华看来，这样的营销方式已经不能适应市场环境了。他告诉记者，酒香不怕巷子深的年代已经过去了，现在做营销就需要创意，要让消费者在第一眼就开始注意你，第二眼就开始关心你，最后爱上你。但在接受记者采访的多数开发商和业内人士看来，产品不管在什么市场行情下都是第一位的，营销只是个渠道，最终导向的是产品本身，好产品之需要把信息传递出去就够了，这是产品纸上的硬道理。

　　焦点三

　　产品差，营销玩噱头？

　　在去年市场地位调整的时候，购房者受制于各方因素的影响呈现观望状态，楼市甚至出现营销无用论的观点，但卖的好的依然是在产品品质上坚挺的开发商。而此时玩概念和噱头的开发商相反引起了购房者的方案，参加过晚报购房直通车的王建民曾对记者表示：现在玩忽悠的地产公司多得很，明明是条小溪，就说是湖居生活；明明三环之外的荒郊，硬说是城市繁华中心。富临房地产开发有限公司策划总监廖家萌一语中的，房子最终是要交付给购房者使用的，他们的标准才是真实的判断尺度。宣传再好噱头再多，如果产品不好，一样是要闹矛盾的，只有提供更好的产品才能实现企业的长盛不衰。

　　思进地产顾问机构总经理文化勇表示，玩概念和噱头的时代已经过去了，只有专注产品才是开发商的生存长久之道，所以晚报的替老实人说老实话也许能够给开发商提一个醒。老实做人，踏实做事

　　产品至上

　　产品就是最好的广告载体

　　成都万科策划经理谭朝

　　地产营销上，有人说万科的广告一直不是很出彩，比较拘谨，比较刻板。实际上，这是万科企业价值观和企业理念的体现。我们一直坚持以满足客户需求为中心，消费者看到的和宣传实际呈现的产品是一致的。比如说，我们的沙盘比例，外立面的装修标准，包括周边环境对业主产生的影响，都会公示。也就是说，购房者现在看到的和未来居住的，是一致的。

　　万科的营销手册，广告内容都需要不同部门签字确认，设计，工程，物管都要核实，都要担负责任。要么不承诺，要承诺就会实现。同时，消费者是理性的，是有判断能力，他们知道自己需要什么，也知道营销与实际生活的关系。所以说，产品是最好的广告载体，营销解决的是信息告知和吸引注意力的问题。