风险与机遇同在:2012:服装零售业地产发展新趋势

      编者按：2011年，大环境的变化对中国商业地产的发展产生了较大影响。从运营角度来讲，优秀的购物中心绩效增长非常明显，对城市商圈的贡献显著提升。从开发层面来看，各种资本转战商业地产领域，也使这一领域呈现白热化竞争。

　　刚刚进入2012年，商业地产的开发依然有增无减，很多购物中心新地标也纷纷拔地而起。近日，在“2012商业地产发展新趋势”论坛上，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利和深圳平安商用置业总经理杨敬玉、副总经理石盛发，一同探讨了2012年商业地产开发新趋势。

　　主持人：王怡洁

　　对话嘉宾：中国购物中心产业资讯中心主任   郭增利

　　深圳平安商用置业有限公司总经理    杨敬玉

　　深圳平安商用置业有限公司副总经理   石盛发

　　各路资本纷纷进入 零售商减缓开店步伐　　

　　记者：2011年住宅地产因受到限购政策影响而放慢了发展步伐，商业地产的开发形势则非常好。2012年，您认为商业地产的开发将会呈现什么新现象？

　　郭增利：从去年的发展形势来看，今年中国零售地产的金融意识在逐渐强化，这是一个好现象，也算是在特定发展阶段出现的独特模式。同时，也意味着各路资本都在抢进商业地产，尤其是零售地产。

　　从大环境来看，限购令直接导致了住宅地产商的目标转移，他们认为自身在住宅领域施展本领的空间被挤压，便进入到了商业地产的开发。另外，很多金融机构在开发商特别需要资金去解救时，也用这样的机会进入到了商业地产领域。而零售商进入商业地产则显得很被动，是因为他们跟零售房地产开发商在合作过程中，遇到了租金上的巨大瓶颈（租金上涨），所以零售集团未必愿意进入到地产开发中来。由于零售地产开发商的不专业，在一定程度上反而挤压了零售商的收益。　　

　　记者：您刚刚提到了零售商被迫进入商业地产的开发，您怎么看待这一现象？对整个市场环境来说，有哪些影响？

　　郭增利：从我们对2011年整体的形势判断，发现一个有意思的现象，就是零售商开店的步伐会明显减缓，这种现象在今年上半年会有明显体现。

　　从整个行业发展背景来看，2012年开发商的招商形式可能会比较严峻。因为双方是合作的关系，零售商在利益被挤压、成本被提升的大环境下，会对购物中心商业地产的招商产生影响。在这种情况下，零售商会追求更加安全的开店策略。接下来就会出现一个我们不太愿意看到的情况，就是开工面积很大，开业面积并不一定大。

　　近日，在我们发布的2012年到2013年的报告中，第一次用了另外一种方法理解开业数量，就是按照开工面积的60%（假设数量）来计算。为什么要用这样一种相对让大家紧张的心态看待市场，就是因为零售商开店的数量在2012年正逐渐减缓。

　　记者：我们这几年在北京也看到了很多购物中心收购并购的案例，请您讲一下资本市场对购物中心的进入是什么样的考量？

　　杨敬玉：现在如果说各类资本市场进入，不如说各种行业背景的企业都在进入购物中心产业，因为现在还没有达到资本进入这个产业发力的程度。

　　资本进入一定有他自己的方式，而不是企业直接投资的方式。当资本进入时，其所有金融产品都已是经过设计的，没有任何漏洞。也就是说并购的购物中心已经是规划得非常好，并符合他未来经营产品的收益率。而且，购物中心的老板要给投资者许诺，保证这是一个完整的产业链。实际上，现在买卖购物中心还很不成熟。目前还没有看到资本并购的典型案例，大多数并购只是不同行业背景的企业在进行产品买卖。

　　石盛发：购物中心的价值是一个完整产业链的体现。通过开发、投资、兼并收购、营运后，最后环节一定是资本运作，并不是购物中心开发了就完事了。我们在营运阶段，只是提升营运价值，在下一环节，一定是通过资本运作提升资本价值。　

　　发展进入快车道 理性开发最重要　　

　　记者：纵观2011年整个行业，您对2012年购物中心的发展在哪些方面有所期待？

　　石盛发：2011年，很多传统的零售商，包括百货、超市也在陆续进入购物中心行业。还有一些购物中心的业主比较复杂，很多和住宅、零售无关的企业也在进入这个行业，所以国内购物中心行业是在一个比较复杂的状态下运作。

　　从2012年开始，国内购物中心进入了一个快速发展时期。从2002年到现在整整十年，很多以前开业的购物中心在陆续做调整。一是由于市场变化，二是因为早期开发的购物中心在认识方面还不够全面。此外，2011年、2012年已开业的购物中心也在谋求一种突围和良性发展。我更期待这些购物中心在效益方面有大的突破，能找准自己的变革道路。　　

　　记者：在您看来，什么样的购物中心才能称得上优秀的购物中心？

　　郭增利：在国内，好的购物中心坪效标能达到6万元左右。现在国内共有2795家购物中心，经过分析，有200个可以称得上优秀的购物中心，还不到总数的10%，这个比例是偏低的。所以通过专业运作把中国购物中心的综合质量提升上来是现阶段的目标。

　　除了数字上的标准外，我认为能够成功进入这个市场、又能成功退出这个市场的项目就是好项目，这也是购物中心金融法则。你选择一个很好的时机，用很专业的方法把一个项目投入到市场中并被消费者、社会和市场接受，这已是成功的第一步。反过来，假定这个项目能够最终体现它的经营价值，那么金融机构也会愿意买你的项目。等这时再来看这个项目时，可以说它是成功的。